ابطال مزایده و اجراییه‌های ثبتی؛ چگونه یک وکیل بانکی می‌تواند اجراییه صادره از اداراتدوم و سوم و چهارم اجرای اسناد رسمی تهران و مزایده‌های برگزارشده توسط این اداراترا باطل کند؟
مقدمه:
درشهر تهران، بسیاری از بدهکاران بانکی و مالکانی که ملک خود را در وثیقه یا رهنبانک قرار داده‌اند با خطر صدور اجراییه ثبتی و فروش ملکشان از طریق مزایده مواجهمی‌شوند. اجراییه‌های ثبتی توسط ادارات اجرای اسناد رسمی – از جمله اداراتدوم، سوم و چهارم اجرای ثبت شهر تهران – صادر می‌گردند و به بانک‌هاامکان می‌دهند مطالبات خود را بدون نیاز به دادگاه و از مسیر ثبت دنبال کنند. اما آیادر چنین شرایطی می‌توان جلوی این فرآیند را گرفت؟ خوشبختانه قوانین برای ابطالاجراییه ثبتی و حتی ابطال مزایده برگزارشده راهکارهایی در اختیار بدهکاران قرارداده‌اند. در ادامه به دلایل قانونی بطلان اجراییه‌ها و مزایده‌های ثبتی و نیز نقشوکیل متخصص بانکی در دفاع از حقوق بدهکار می‌پردازیم.
آشنایی با اجراییه‌های ثبتی و ادارتاجرای اسناد رسمی تهران
اجرای یه ثبتی، دستور قانونی‌ای است که توسط دفاتر اسناد رسمی و سپس در ادارات اجرای اسنادرسمی اداره ثبت اسناد و املاک ثبت می‌شود و بر اساس آن طلبکار می‌تواند نسبت بهتوقیف و فروش اموال بدهکار و یا مال ترهینی اقدام کند. در تهران، برای تسریع اموراجرایی و به دلیل حجم بالای پرونده‌ها، چند اداره تخصصی اجرای ثبت فعال است:
شعبه دوم اجرای اسناد رسمی تهران: ویژه‌ی اجرای قراردادهای بانکی (قراردادهایعادی بانک‌ها). بسیاری از پرونده‌های مطالبات بانکی که سند رسمی رهنی ندارند دراین شعبه رسیدگی می‌شود.
شعبه سوم اجرای اسناد رسمی تهران: مختص اجرای اسناد رهنی تنظیم‌شده در دفاتراسناد رسمی. اگر ملک یا وثیقه‌ای به موجب سند رسمی در رهن بانک باشد و بانک تقاضایاجرا کند، پرونده در این شعبه مطرح می‌گردد.
شعبه چهارم اجرای اسناد رسمی تهران: این شعبه عمدتاً به اجرای چک‌های بلامحل وسایر اسناد لازم‌الاجرا (از جمله مطالبات ناشی از چک) می‌پردازد که در بسیاریموارد مرتبط با بدهی‌های بانکی است.
هر یک از این ادارات اجرای ثبت زیر نظر رئیس همان اداره فعالیت کرده و موظفند تشریفاتقانونی اجرای سند را از لحظه صدور اجراییه تا برگزاری مزایده رعایت کنند. پس ازصدور اجراییه و ابلاغ آن، مراحل توقیف اموال بدهکار و انتشار آگهی مزایده انجام می‌شود.اگر بدهکار در مهلت مقرر دین را نپردازد یا اعتراض مؤثری نکند، مال توقیفی در موعدتعیین‌شده از طریق مزایده فروخته شده و سند رسمی آن به نام برنده مزایده منتقل می‌شود.در چنین وضعیتی تنها راه بازگرداندن ملک به مالک قبلی، ابطال اجراییه یا ابطالمزایده از طریق مراجع قانونی است.
دلایل و جهات ابطال اجراییه‌های ثبتی و مزایده‌ها
قانون برای حمایت از حقوق بدهکاران و اطمینان از عادلانه بودن فرآیند اجرا، مواردی راپیش‌بینی کرده است که در صورت وقوع آنها می‌توان دعوای ابطال اجراییه یا ابطالمزایده را مطرح کرد. مهم‌ترین جهات ابطال عبارت‌اند از:
فقدان ابلاغ واقعی به بدهکار
یکی از شایع‌ترین ایراداتی که می‌تواند منجر به ابطال عملیات اجرایی شود، عدم ابلاغصحیح و واقعی اجراییه یا آگهی مزایده به شخص بدهکار است. مطابق آیین‌نامه اجرایمفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا، پس از صدور اجراییه باید این دستور به نشانی بدهکارابلاغ شود و نیز زمان برگزاری مزایده از طریق نشر آگهی به اطلاع وی برسد. اگرابلاغ فقط به صورت تشریفاتی (مثلاً الصاق در معابر یا انتشار در روزنامه) انجامشده ولی بدهکار واقعاً مطلع نگردیده باشد، وی از حق قانونی پرداخت بدهی قبل ازفروش مال محروم شده است. در چنین حالتی بدهکار می‌تواند با استناد به فقدان ابلاغواقعی، ابطال اجراییه یا مزایده را درخواست کند.
پرداخت بدهی یا تسویه قبل ازمزایده
هدف اصلی از صدور اجراییه و برگزاری مزایده، وصول طلب بستانکار است. چنانچه بدهکاربدهی خود را پیش از مزایده تسویه کرده باشد یا ترتیب پرداخت آن مشخص شده باشد،ادامه عملیات اجرایی وجاهت قانونی ندارد. ممکن است بدهکار پس از صدور اجراییه اماپیش از برگزاری مزایده، کل مبلغ بدهی را به بانک بپردازد یا دین از محل دیگری(مثلاً ضبط وثیقه یا ضمانت‌نامه) تأمین شود. در این وضعیت ادامه توقیف و فروش مالهیچ توجیهی ندارد. حتی اگر پرداخت طلب قبل از صدور اجراییه صورت گرفته ولی بانک بهاشتباه اقدام به اجرا نموده است، می‌توان علاوه بر ابطال مزایده، ابطال اجراییهثبتی را نیز از مراجع مربوط درخواست کرد.
توافق به تقسیط بدهی یا اعساربدهکار
در مواردی بدهکار توان پرداخت یکجای دین را ندارد اما حاضر به پرداخت اقساطی آن است.قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی و رأی وحدت رویه دیوان عالی کشور تصریح کرده‌اندکه تقسیط بدهی سند لازم‌الاجرا (مانند بدهی بانکی) منوط به اثبات اعسار بدهکار دردادگاه صالح است. بنابراین اگر یک حکم اعسار و تقسیط از دادگاه دریافت شود یابدهکار و بانک توافق رسمی بر سر اقساط کنند، ادامه اجرای ثبت باید متوقف یا مطابقشرایط تقسیط تنظیم شود. یک وکیل بانکی می‌تواند برای موکل خود درخواست مهلت یاتقسیط بدهی را مطرح نماید. در صورت پذیرش اعسار توسط مرجع قضایی یا توافق مکتوب بابستانکار، هرگونه مزایده قبل از سررسید اقساط ناقض حقوق بدهکار بوده و امکان ابطالآن وجود خواهد داشت.
ایراد به سند رسمی لازم‌الاجرا
برای صدور اجراییه ثبتی، باید سند رسمی یا سند لازم‌الاجرایی وجود داشته باشد که دین وتعهد در آن به طور قطعی احراز شده باشد (مانند سند رهنی، قرارداد رسمی بانکی یاچک). اگر خود آن سند پایه اجرا مخدوش و دارای ایراد قانونی باشد، می‌توان جلویاجرای آن را گرفت. چنانچه سند رهنی که بانک بر اساس آن اجراییه گرفته از اساس باطلیا فسخ شده باشد، یا قرارداد وام بانکی اساساً شرایط یک سند لازم‌الاجرا را نداشتهباشد، صدور اجراییه خلاف قانون است. همچنین اگر اجراییه صادره مخالف مفاد سند یاخارج از حدود آن باشد (مثلاً طلب بیش از مبلغ واقعی درج‌شده در سند مطالبه شود)،این امر نیز از موجبات ابطال اجراییه به شمار می‌رود. بدهکار می‌تواند با طرحایراد به اعتبار یا درستی سند رسمی، درخواست ابطال اجراییه و توقف عملیات مزایدهرا مطرح کند.
تخلفات در فرآیند برگزاری مزایده
هرگونه عدم رعایت تشریفات قانونی مزایده نیز می‌تواند سبب ابطال آن شود. برای مثال، اگرارزیابی کارشناسی ملک به‌موقع انجام و ابلاغ نشده یا از زمان ارزیابی بیش از ۶ماه گذشته باشد، برگزاری مزایده معتبر نیست. همچنین عدم انتشار صحیح آگهی در مهلت مقرر قانونی یا برگزاری مزایده بدون حضور و نظارت مقام مسئول، از جمله تخلفاتی استکه مراجع ذی‌صلاح می‌توانند با استناد به آنها مزایده برگزارشده را باطل اعلامکنند.
با اثبات هر یک از جهات فوق در مرجع صالح، عملیات اجرایی ثبت و مزایده‌ی انجامشده بی‌اعتبارمی‌شود و ملک یا مال به وضعیت قبل از اجرا بازمی‌گردد.
نحوه اعتراض و ابطال اجراییه یامزایده توسط وکیل بانکی
هنگامیکه بدهکار یا ذی‌نفع متوجه تخلف یا دلیل موجهی برای ابطال عملیات اجرایی می‌شود،باید در کوتاه‌ترین زمان ممکن اقدام حقوقی لازم را انجام دهد. نخستین گام معمول،شکایت از دستور اجرا یا اعتراض کتبی به عملیات اجرایی نزد همان اداره ثبتاجراکننده است. بر اساس مقررات (ماده ۱۶۹ آیین‌نامه اجرای اسنادرسمی)، رسیدگی اولیه به شکایت از اقدامات اجرایی بر عهده رئیس همان اداره ثبتخواهد بود. یک وکیل دعاوی ثبتی (متخصص در امور اجرایی ثبت) در این مرحله با تنظیمدادخواست و لایحه‌ای مستند به قوانین، دلایل ابطال اجراییه یا مزایده را به رئیساجرا اعلام کرده و تقاضای توقیف فوری عملیات اجرایی را مطرح می‌کند.
اگر پرونده هنوز به مرحله فروش نرسیده باشد, وکیل می‌تواند با این اعتراض به‌موقع جلویبرگزاری مزایده را بگیرد. حتی در موارد ضروری، درخواست دستور موقت از دادگاه برایتوقف مزایده تا رسیدگی به اعتراض اصلی امکان‌پذیر است. سرعت عمل و آشنایی وکیل باروند اداری شعب اجرای ثبت در تهران اهمیت زیادی دارد، زیرا مزایده‌های ثبتی پس ازانتشار آگهی در زمان تعیین‌شده برگزار می‌شوند و تعویق آنها نیازمند تصمیم مقاماجرا یا حکم دادگاه است.
چنانچه رئیس اداره ثبت پس از بررسی، ایراد وکیل را وارد بداند، ممکن است دستور توقف یاابطال عملیات اجرایی را صادر نماید و بدین ترتیب مزایده متوقف شده و پرونده اجرابه حالت سابق بازگردد. اما اگر اداره ثبت اعتراض را نپذیرد یا زمانی متوجه تخلفشوید که مزایده انجام شده و ملک به برنده منتقل گردیده است، وکیل بانکی مسیرهایدیگر را دنبال می‌کند. وکیل می‌تواند با طرح دادخواست در دادگاه حقوقی و طرف قراردادن بستانکار (بانک) و خریدار، از دادگاه ابطال مزایده و بی‌اعتباری سند انتقالملک را درخواست کند.
هم‌زمان،وکیل می‌تواند اعتراض خود را در مراجع عالی‌تر ثبتی پیگیری کند؛ مثلاً از طریقهیأت نظارت اداره ثبت استان تهران یا حتی شورای عالی ثبت، که مراجع اختصاصی رسیدگیبه اعتراضات ثبتی هستند.
یک وکیل بانکی با تجربه، ضمن آشنایی کامل با روند کاری شعب اجرای ثبت تهران، بهترینراهکار را متناسب با شرایط پرونده انتخاب می‌کند. گاهی ترکیبی از اقدامات فوق لازماست؛ برای مثال، هم‌زمان با اعتراض در اداره ثبت، دادخواست ابطال مزایده در دادگاهنیز طرح می‌شود تا از انتقال نهایی ملک به غیر جلوگیری شود. همچنین وکیل می‌توانددر خلال پیگیری‌های قانونی، با بانک مذاکره کرده و در صورت امکان با جلب رضایتبستانکار (مثلاً پرداخت بدهی یا تخفیف و تقسیط مجدد)، زمینه مختومه شدن پروندهاجرا را فراهم آورد.
جمع‌بندی
ابطال مزایده و اجراییه‌های ثبتی برای بدهکاران بانکی و مالکانی که در روند اجرای ثبت باناعدالتی یا تخلف مواجه شده‌اند، یک راهکار قانونی مهم محسوب می‌شود. دلایلی نظیرفقدان ابلاغ واقعی، پرداخت یا تقسیط بدهی، ایراد به سند رسمی و تخلفات مزایده ازجمله مواردی هستند که می‌توانند مبنای بطلان عملیات اجرایی قرار گیرند. البتهاثبات این موارد و طی کردن صحیح مراحل اعتراض، امری تخصصی، پیچیده و زمان‌بر است.توصیه می‌شود افرادی که در تهران با اخطاریه‌ها و مزایده‌های شعب دوم، سوم یاچهارم اجرای ثبت روبه‌رو شده‌اند، حتماً با وکیل متخصص دعاوی ثبتی و بانکی مشورتکنند. یک وکیل با تجربه با دفاع مؤثر در مراجع مربوطه می‌تواند از فروش ملکارزشمند شما جلوگیری کرده و ابطال اجراییه ناعادلانه را محقق سازد. آگاهی از حقوققانونی و همراهی یک وکیل حرفه‌ای، بهترین سپر دفاعی در برابر اقدامات اجرایینادرست و تضمینی برای حفاظت از مالکیت شما است.