مقدمه‌ای بر موضوع
فرض کنید ملکی را با پرداخت ثمن معامله خریداری کرده‌اید، اما پس از مدتی آشکار می‌شود که فروشنده، مالک واقعی ملک نبوده است. در حقوق ایران به این وضعیت «مستحق‌للغیر درآمدن مبیع» می‌گویند، یعنی مورد معامله متعلق به دیگری از آب در آمده است.
این یکی از پیچیده‌ترین اختلافات در حوزه دعاوی ملکی است که می‌تواند خسارات مالی جدی به خریدار وارد کند. پرسش اصلی برای خریدار زیان‌دیده این است: چگونه می‌توان ثمن پرداختی را پس گرفت و آیا امکان مطالبه خسارت به نرخ روز (با توجه به تورم و قیمت روز) وجود دارد؟ در این نوشتار به این پرسش‌ها پاسخ می‌دهیم و ضمن بررسی مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی و مفهوم ضمان درک، آخرین رویه قضایی (رأی وحدت رویه شماره ۸۱۱ دیوان عالی کشور) را به عنوان پشتوانه قانونی مرور می‌کنیم. همچنین به اختصار به سایر دعاوی ملکی رایج اشاره خواهیم کرد تا تصویری جامع از این حوزه ترسیم شود.
مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی: ضمان درک مبیع
قانون مدنی در مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ تکلیف چنین معامله‌ای را روشن کرده است. مطابق ماده ۳۹۰: «اگر بعد از قبض ثمن، مبیع کلاً یا جزئاً مستحق‌للغیر درآید، بایع ضامن است؛ اگر چه تصریح به ضمان نشده باشد». به زبان ساده، فروشنده حتی اگر در قرارداد ذکر نشده باشد، مسئولیت دارد که در صورت متعلق به غیر درآمدن مبیع، پاسخگو باشد. ماده ۳۹۱ نیز به طور صریح حقوق خریدار را بیان می‌کند: «در صورت مستحق‌للغیر درآمدن کل یا بعض از مبیع، بایع باید ثمن مبیع را مسترد دارد و در صورت جهل مشتری به وجود فساد، بایع باید از عهده غرامات وارده بر مشتری نیز برآید ».
به موجب این ماده:
- استرداد ثمن معامله: اگر معامله به دلیل فضولی بودن باطل شود، فروشنده مکلف است کل مبلغی را که خریدار پرداخته بازگرداند. این الزام حتی در صورت حسن نیت فروشنده نیز وجود دارد، چرا که معامله از اساس باطل بوده است.
- پرداخت غرامات (خسارات) به خریدار جاهل: اگر خریدار هنگام معامله ناآگاه از فساد معامله بوده و نمی‌دانسته ملک متعلق به غیر است، قانون فروشنده را ملزم به جبران خسارات خریدار کرده است. این خسارات شامل زیان‌هایی است که مستقیماً بر خریدار وارد شده است؛ از جمله کاهش ارزش پول پرداختی (ناشی از تورم) و هزینه‌های جانبی معامله. به بیان دیگر، مفهوم ضمان درک در اینجا یعنی فروشنده ضامن جبران تمامی زیان‌هایی است که خریدار به خاطر از دست رفتن مبیع متحمل شده است.
نکته مهم آن است که اگر خریدار از مستحق‌للغير بودن مبیع آگاهی داشته باشد (مثلاً با علم به اینکه ملک متعلق به دیگری است مبادرت به معامله کند)، حق مطالبه خسارات را نخواهد داشت و تنها می‌تواند اصل پول خود را مطالبه کند. قانون‌گذار حمایت خود را معطوف به خریدار حسن نیت کرده است که بی‌خبر از وضعیت مالکیت، پول خود را پرداخته و در معرض ضرر قرار گرفته است.
رأی وحدت رویه شماره ۸۱۱: دریافت ثمن به نرخ روز
سال‌ها رویه محاکم در خصوص میزان خسارتی که باید به خریدار جاهل پرداخت شود، یکسان نبود. پرسش کلیدی این بود که غرامت موضوع ماده ۳۹۱ دقیقاً شامل چه مواردی است؟ آیا فروشنده باید ارزش ملک را به قیمت روز به خریدار بپردازد یا صرفاً کاهش ارزش پول پرداخت‌شده توسط خریدار را جبران کند؟ سرانجام هیأت عمومی دیوان عالی کشور با رأی وحدت رویه این ابهام را برطرف کرد. ابتدا در سال ۱۳۹۳ رأی وحدت رویه شماره ۷۳۳ و سپس با تأکید و تکمیل در رأی وحدت رویه شماره ۸۱۱ مورخ 1400.02.01 تصریح شد که: خریدار جاهل مستحق دریافت ثمن معامله به نرخ روز است و این مبلغ با جلب نظر کارشناس تعیین می‌شود.
طبق این رأی، مطالبه «خسارت تأخیر تأدیه» اضافه بر این مبلغ، وجهه قانونی ندارد؛ زیرا در واقع همان افزایش ارزش ثمن پرداختی بر مبنای نرخ روز، جایگزین خسارت تأخیر پول شده است. بنابراین، دادگاه‌ها در دعاوی مربوط به فروش مال غیر و ضمان درک، با ارجاع امر به کارشناس ارزیاب ملک راه و ساختمان، میزان کاهش ارزش پول خریدار از زمان معامله تا زمان دادرسی را محاسبه کرده و فروشنده را به پرداخت آن علاوه بر اصل ثمن محکوم می‌کنند. این رویه قضایی که مستند به رأی وحدت رویه دیوان عالی است برای همه محاکم لازم‌الاتباع می‌باشد.
شایان ذکر است که سایر هزینه‌های متحمل‌شده توسط خریدار نیز قابل مطالبه است. برای مثال، خریدار می‌تواند هزینه‌های دادرسی و حق‌الوکاله را نیز براساس تعرفه مطالبه کند. همچنین هزینه‌هایی نظیر حق کمیسیون بنگاه معاملات ملکی، مالیات و عوارض انتقال که در جریان معامله فضولی پرداخته ولی باطل شده است، جزو خسارات قابل مطالبه از فروشنده محسوب می‌شود.
نحوه طرح دعوای مطالبه ثمن و خسارت
برای بازپس‌گیری ثمن و دریافت خسارت به نرخ روز، خریدار باید دعوای حقوقی علیه فروشنده طرح کند. عنوان دعوا معمولاً “مطالبه ثمن معامله و خسارات ناشی از مستحق‌للغير درآمدن مبیع” است. مهم‌ترین نکات برای موفقیت در این دعوا عبارتند از:
- اثبات مستحق‌للغير بودن مبیع: خریدار باید نشان دهد که ملک موضوع معامله در زمان فروش متعلق به شخص دیگری بوده است. معمولاً ارائه رأی دادگاه مبنی بر ابطال معامله به دلیل فضولی بودن یا سند مالکیت فرد ثالث (مالک اصلی) برای این منظور انجام می‌شود.
- بی‌اطلاعی خریدار: در قانون و رویه قضایی اصل بر این است که خریدار حسن نیت داشته است و از مستحق اللغیر بودن مورد معامله بی اطلاع بوده است. بنابراین این فروشنده است که باید اطلاع و عدم حسن نیت خریدار را اثبات کند. این امر غالباً از طریق مفاد قرارداد (مثلاً وجود شرطی در مبایعه‌نامه که خود نشان می‌دهد خریدار چنین احتمالی را در نظر داشته) یا شهادت شهود و قرائن قابل اثبات است.
- ارجاع به کارشناس رسمی: پس از اثبات اصل استحقاق مبیع للغیر و مسئولیت فروشنده، دادگاه برای تعیین میزان خسارت به نرخ روز پرونده را به کارشناس رسمی ارجاع می‌دهد. کارشناس با در نظر گرفتن مبلغ پرداختی خریدار، تاریخ پرداخت و شاخص تورم در سال‌های گذشته، ارزش فعلی مبلغ مزبور را محاسبه می‌کند. رای نهایی دادگاه بر مبنای نظر کارشناسی (در صورت عدم اعتراض موجه از طرفین) صادر خواهد شد.
به طور معمول، دادگاه ضمن حکم به ابطال معامله فضولی و استرداد ثمن، فروشنده را به پرداخت مابه‌التفاوت ارزش روز پول (کاهش ارزش ثمن) و هزینه‌های جانبی محکوم می‌کند. اجرای حکم نیز به این صورت است که پس از قطعی شدن رأی، خریدار مبلغ محکوم‌به را از اموال فروشنده وصول می‌کند و همزمان ملک به صاحب واقعی آن بازگردانده می‌شود (اگر قبلاً در اختیار خریدار بوده، باید به مالک مستحق تسلیم گردد).
همچنین خریدار می‌تواند شکایت کیفری فروش مال غیر نیز علیه فروشنده مطرح کند، زیرا طبق قانون مجازات اسلامی، فروختن مال دیگری بدون مجوز، در صورتی که با سوء نیت باشد، کلاهبرداری محسوب می‌شود. پیگیری کیفری می‌تواند ضمانت اجرای شدیدتری (مانند حبس) برای فروشنده متقلب به همراه داشته باشد، اما حتی در صورت محکومیت کیفری فروشنده، برای دریافت پول خود، خریدار همچنان باید از طریق دعوای حقوقی استرداد ثمن و خسارت اقدام نماید.
سایر دعاوی ملکی رایج
دعوای مطالبه ثمن به نرخ روز یکی از موارد خاص در حوزه‌ی ملک و املاک است. به جز این مورد، سایر دعاوی ملکی مهم که در محاکم مطرح می‌شوند و آگاهی از آن‌ها برای مالکان و خریداران ملک ضروری است عبارتند از:
- دعوی خلع ید: خارج کردن متصرف غیرقانونی از ملک که بدون حق و رضایت مالک در ملک سکونت یا تصرف دارد.
- دعوی رفع تصرف عدوانی: بازپس‌گیری ملک از کسی که با زور یا بدون اجازه مالک در آن تصرف کرده است، بدون توجه به مالکیت رسمی (رسیدگی فوری و کیفری-حقوقی دارد).
- دعوی الزام به تنظیم سند رسمی: وادار کردن فروشنده به انتقال رسمی سند ملک به نام خریدار. این دعوا زمانی مطرح می‌شود که ملکی فقط با قول‌نامه عادی فروخته شده ولی فروشنده از حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی خودداری می‌کند.
- دعوی فسخ و بطلان معامله: حسب مورد فسخ قرارداد زمانی موضوعیت دارد که یکی از طرفین قرارداد به موجب قانون یا به موجب شروط مندرج در قرارداد دارای حق فسخ باشد، که این حق را باید بدواً به موجب اظهارنامه اعمال و اعلام کند و سپس تأیید آن را از دادگاه تقاضا نماید. بطلان معامله زمانی موضوعیت دارد که یکی از ارکان اساسی معامله (ارکان موضوع ماده 190 قانون مدنی) مثل اهمیت طرفین، موضوع معاملعه در بیع عین معین، عدم مشروعیت جهت و غیره ... مفقود باشد.
- دعوی افراز و تقسیم ملک مشاع: زمانی که چند نفر در ملکی به صورت مشترک (مشاع) سهیم‌اند و قصد تقسیم یا افراز آن را دارند اما بر نحوه تقسیم توافق نمی‌کنند، این دعوا مطرح می‌شود تا دادگاه یا اداره ثبت تکلیف تفکیک سهم هر شریک را مشخص کند.
- دعوی تخلیه ید و دستور تخلیه: مربوط به روابط موجر و مستأجر که در پایان مدت اجاره یا در صورت تخلف مستأجر، صاحب ملک از دادگاه درخواست تخلیه ملک را می‌کند.
- دعوی ابطال سند رسمی یا ابطال معامله معارض: اگر برای یک ملک دو سند معارض صادر شده باشد یا معامله‌ای به دلیل تعارض پلاک ثبتی باطل گردد، ذی‌نفع می‌تواند ابطال سند یا معامله را از دادگاه بخواهد. این موضوع نیز از مشکلات مبتلابه در حوزه املاک است.
هر یک از موارد فوق پیچیدگی‌های خاص خود را دارد و بعضاً تداخل مقررات ثبت با آیین دادرسی مدنی رسیدگی به آن‌ها را دشوار می‌سازد. از این رو حضور یک وکیل متخصص امور ملکی می‌تواند در پیگیری این دعاوی نقش تعیین‌کننده‌ای داشته باشد.
نتیجه‌گیری و توصیه پایانی
در دعاوی ملکی حساس مانند مستحق‌للغير درآمدن مبیع، قانون ایران حمایت قابل توجهی از خریدار بی‌گناه به عمل می‌آورد. خریدار می‌تواند با استناد به مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی و رأی وحدت رویه شماره ۸۱۱ دیوان عالی کشور، ضمن ابطال معامله فضولی، تمامی مبلغ پرداختی خود را به ارزش روز مطالبه کند و زیان ناشی از کاهش ارزش پول را جبران نماید. البته فرآیند دادخواهی ممکن است طولانی و پیچیده شود؛ از اثبات موضوع گرفته تا محاسبات کارشناسی. به همین دلیل، مشاوره با وکیل متخصص ملکی یک ضرورت در اینگونه پرونده‌هاست. یک وکیل مجرب می‌تواند با تسلط بر رویه دادگاه‌های تهران و آشنایی با ظرایف قانونی، مسیر مطالبه حقوق شما را هموار کند. اگر درگیر چنین پرونده‌ای هستید یا هر نوع اختلاف ملکی دیگری دارید، تعلل را کنار بگذارید. گروه وکلای خبره‌ی موسسه مهرآئین در تهران آماده‌اند تا با مشاوره تخصصی و پیگیری مؤثر، از تضییع حق شما جلوگیری کرده و بهترین نتیجه ممکن را رقم بزنند.