املاک مشاعی (دارای مالکین مشترک) می‌تواند برای شرکا مشکلات فراوانی ایجاد کند. اختلاف نظر در نحوه‌ی بهره‌برداری، تقسیم یا فروش ملک، عدم توافق برخی شرکا و پیچیدگی‌های قانونی از جمله دردسرهای رایج در دعاوی املاک مشاعی هستند.
خوشبختانه حقوق ایران ابزارهایی مانند تفکیک و افراز را پیش‌بینی کرده است تا شرکا بتوانند به صورت رسمی به وضعیت شراکت پایان دهند یا سهم خود را جدا کنند. در ادامه به تفاوت تفکیک و افراز، شرایط فروش ملک مشاع و مسائل ثبتی مربوطه می‌پردازیم و توضیح می‌دهیم چرا حضور یک وکیل مجرب برای حل این مشکلات ضروری است.
تفاوت تفکیک و افراز در املاک مشاع چیست؟
اصطلاحات تفکیک و افراز هر دو به معنای تقسیم ملک به کار می‌روند، اما کاربرد و آثار حقوقی متفاوتی دارند. تفکیک در عرف ثبتی به معنای تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچکتر است (مثلاً تفکیک یک زمین ۵۰۰۰ متری به قطعات ۵۰۰ متری). افراز در اصطلاح قضایی یعنی جدا کردن سهم مشاع شرکا و تقسیم ملک مشاع بین آنان به نسبت سهم هر یک .به بیان ساده، تفکیک بیشتر یک اقدام اداری برای قطعه‌بندی ملک است، در حالی که افراز راه‌حلی قضایی برای خاتمه‌ی حالت اشاعه (شراکت اجباری) میان شرکاست. مهم‌ترین تفاوت‌های تفکیک و افراز عبارت‌اند از:
1. نیاز به مشاع بودن ملک: افراز صرفاً در مورد املاک مشاع انجام می‌شود و در ملکی که یک مالک واحد دارد کاربرد ندارد. در مقابل، تفکیک الزامی به مشاع بودن ملک ندارد و حتی مالک یک ملک شش‌دانگ نیز می‌تواند ملک خود را تفکیک کند. بنابراین هر ملکی قابل تفکیک است، اما فقط املاک با بیش از یک مالک قابلیت افراز دارند.
2. وضعیت مالکیت پس از تقسیم: با انجام تفکیک روی یک ملک مشاع، حالت اشاعه از بین نمی‌رود. یعنی پس از تفکیک نیز تمامی شرکا به نسبت سهم خود در هر قطعه‌ی تفکیک‌شده مالکیت دارند.اما افراز موجب می‌شود سهم هر شریک به صورت مشخص و مجزا تعیین شده و شراکت ملک بین شرکا خاتمه یابد. به عبارت دیگر، بعد از افراز هر شریک صاحب بخش جداگانه‌ای از ملک می‌شود و ملک از حالت مشاع خارج می‌گردد.
3. مبنای تقسیم قطعات: در افراز، تقسیم ملک بر اساس سهم هر شریک صورت می‌گیرد. مثلاً اگر یکی از دو شریک مالک یک‌سوم و دیگری دوسوم از ملکی باشند، در افراز لزوماً قطعه‌ای که به شریک دوم می‌رسد ارزشش دو برابر قطعه شریک اول خواهد بود. اما در تفکیک یک ملک مشاع، لزومی ندارد قطعات بر مبنای سهام شرکا بریده شوند؛ ممکن است ملک صرفاً به قطعاتی تقسیم شود که فروش یا بهره‌برداری از آنها آسان‌تر گردد. در این حالت پس از تفکیک، همچنان هر قطعه بین شرکا به نسبت سهام اولیه مشاع است.
4. مرجع صالح و جنبه‌ی قضایی: اقدامات تفکیک کاملاً غیرقضایی بوده و توسط اداره ثبت اسناد و املاک انجام می‌شود. تفکیک به معنای تعیین سهم مشاعی هر شخص نیست و بنابراین نیاز به صدور حکم دادگاه ندارد. در مقابل، افراز چون ناظر بر تعیین و جداسازی حق هر شریک از ملک مشاع است، می‌تواند با اختلاف و اعتراض همراه شود؛ از این رو جنبه‌ی قضایی داشته و در صورت اختلاف شرکا، نهایی شدن افراز مستلزم رأی دادگاه خواهد بود. به طور خلاصه، تفکیک همیشه در صلاحیت ثبت است اما افراز در صورت بروز اختلاف و یا غیبت برخی از شرکاء و یا عدم خاتمه جریان ثبتی ملک به دادگاه کشیده می‌شود.
با توجه به موارد فوق، ابتدا باید مشخص شود مشکل شما با ملک مشاع از چه نوع است تا راهکار مناسب انتخاب گردد. اگر صرفاً قصد قطعه‌بندی ملک را دارید (و همه شرکا موافقند)، تفکیک راه‌حل است. اما اگر می‌خواهید شراکت ملک را خاتمه دهید و هر کس سهم مستقل خود را داشته باشد یا بتواند سهمش را جداگانه بفروشد، باید سراغ افراز بروید. در ادامه به شرایط فروش ملک مشاع – که در واقع گام بعدی پس از افراز یا در صورت عدم امکان افراز است – می‌پردازیم.
شرایط و مراحل فروش ملک مشاع (دستور فروش ملک مشاع)
فروش ملک مشاع زمانی مطرح می‌شود که شرکا نتوانند با توافق میان خود ملک را تقسیم یا اداره کنند. در حالت ایده ال، فروش ملک مشاعی با رضایت تمامی شرکا انجام می‌شود؛ یعنی همه مالکین مشترک موافق فروش کل ملک باشند و در تقسیم ثمن (پول فروش) به نسبت سهم‌شان به تفاهم برسند. در چنین حالتی فروش مشکلی ندارد و صرفاً باید مطابق مقررات، همه شرکا در انتقال سند دخیل باشند یا به یک نماینده وکالت بدهند. اما اغلب در عمل یکی از شرکا مخالف فروش است یا شرایط توافق وجود ندارد. در این صورت قانونگذار راه حل “دستور فروش” را پیش‌بینی کرده است که طی فرآیند قضایی، ملک مشاع از طریق مزایده فروخته شود و سهم هر شریک به او پرداخت گردد.
مهم‌ترین شرایط و مراحل قانونی برای فروش اجباری ملک مشاع عبارت‌اند از:
- تقاضای افراز ملک: گام نخست آن است که یکی از شرکا رسماً عدم امکان ادامه شراکت را اعلام کرده و درخواست افراز ملک مشاع را بدهد. اگر ملک دارای سابقه ثبتی (سند رسمی) باشد، این درخواست به اداره ثبت محل وقوع ملک ارائه می‌شود؛ ولی اگر ملک هنوز ثبت رسمی نشده یا فاقد سند تک‌برگ است، مرجع صالح ابتدایی دادگاه حقوقی محل ملک خواهد بود. اداره ثبت یا دادگاه بررسی می‌کنند که آیا ملک قابلیت افراز (تقسیم بر اساس سهام شرکا) را دارد یا خیر. توجه کنید اگر بین شرکا همگی توافق کامل بر تقسیم وجود داشته باشد، می‌توانند مستقیماً یک تقسیم‌نامه تنظیم نموده و نیازی به طرح دعوای قضایی نیست – البته مشروط به این‌که هیچ‌یک از مالکان غایب یا محجور (صغیر، سفیه، مجنون) نباشند؛ در غیر این صورت، تعیین تکلیف تقسیم تنها از طریق دادگاه ممکن است.
- صدور گواهی عدم افراز: در بسیاری موارد، به‌ویژه برای املاک با مساحت کم یا دارای بنا، کارشناسان ثبت تشخیص می‌دهند که تقسیم ملک بر اساس سهام شرکا عملاً ممکن یا مقرون‌به‌صرفه نیست (ملک غیر قابل افراز است). در چنین وضعیتی، اداره ثبت گواهی عدم قابلیت افراز صادر کرده و به متقاضی تحویل می‌دهد. این گواهی به منزله تأیید رسمی غیرقابل‌تقسیم بودن ملک مشاع است و راه را برای مرحله بعدی هموار می‌کند. چنانچه تصمیم واحد ثبتی مبنی بر قابل افراز نبودن ملک، مورد اعتراض سایر شرکا باشد، فرصت محدودی (۱۰ روز از تاریخ ابلاغ) برای اعتراض و طرح موضوع در دادگاه وجود دارد.
- درخواست دستور فروش از دادگاه: پس از دریافت گواهی عدم افراز (یا در مواردی که مستقیماً دادگاه به این نتیجه می‌رسد که ملک قابل افراز نیست)، هر یک از شرکا می‌تواند با ضمیمه کردن گواهی عدم افراز، مدارک مالکیت و شناسایی خود، دادخواستی به دادگاه حقوقی محل ملک تقدیم کند و صدور دستور فروش ملک مشاع را بخواهد. دادگاه با احراز شرایط قانونی، دستور فروش ملک مشاع را صادر می‌کند. مطابق قانون «افراز و فروش املاک مشاع» مصوب ۱۳۵۷، ملکی که بر اساس تصمیم قطعی مرجع صالح غیرقابل افراز تشخیص شود، بنابه درخواست هر یک از شرکا به دستور دادگاه فروخته خواهد شد. این حکم دادگاه به واحد اجرای احکام فرستاده می‌شود تا تشریفات فروش انجام گردد.
- فروش ملک از طریق مزایده: واحد اجرای احکام دادگستری با هماهنگی کارشناسان، ملک مشاع را ارزیابی کرده و از طریق مزایده به فروش می‌رساند. مزایده معمولاً به این صورت است که ملک با قیمت پایه کارشناسی آگهی می‌شود و در روز مزایده به بالاترین قیمت پیشنهادی فروخته خواهد شد. پس از فروش قطعی، اداره اجرا ثمن معامله را بین شرکا بر اساس سهم قانونی‌شان تقسیم می‌کند و سهم هر شریک را به وی پرداخت یا به حسابش واریز می‌نماید. بدین ترتیب ملک مشاع فروخته شده و از حالت شراکت خارج می‌شود.
نکته مهم این است که صدور دستور فروش زمانی ممکن است که افراز ملک ممکن نباشد. اگر ملک قابل افراز باشد، اصل بر این است که با افراز، هر کس مالک قطعه خود شود و دیگر نیازی به فروش اجباری کل ملک نیست. همچنین فروش اجباری ملک مشاع از طریق دادگاه در صورتی است که حداقل یکی از شرکا حاضر به این اقدام باشد؛ هیچ شریکی را نمی‌توان مجبور به ماندن در مالکیت مشاعی کرد، بنابراین راه خروج از بن‌بست برای شریک معترض همین دستور فروش است.
مشکلات ثبتی و اختلافات رایج بین شرکای ملک مشاع
شرکای یک ملک مشاع ممکن است با چالش‌ها و اختلافات متعددی روبه‌رو شوند که آگاهی از آنها می‌تواند در مدیریت بهتر اوضاع مفید باشد. در اینجا به چند مورد از متداول‌ترین مشکلات حقوقی و ثبتی در املاک مشاعی اشاره می‌کنیم:
- عدم تکمیل روند ثبتی ملک: اگر ملکی هنوز سند رسمی (تک‌برگ) نداشته باشد یا تقسیم‌نامه‌ی رسمی بین مالکان وجود نداشته باشد، افراز آن ملک ابتدا مستلزم طی مراحل ثبتی است. همان‌طور که گفته شد، در چنین شرایطی رسیدگی افراز مستقیماً در دادگاه انجام می‌شود. بنابراین شرکا باید ابتدا نسبت به ثبت رسمی ملک یا تعیین تکلیف سهم خود در اداره ثبت اقدام نمایند. به طور کلی جریان ثبتی ملک هرچه کامل‌تر باشد (مثلاً اخذ سند مالکیت به نام همه شرکا، ثبت انحصار وراثت در مورد املاک موروثی و غیره)، حل‌وفصل اختلافات بعدی آسان‌تر خواهد بود.
- وجود شریک محجور یا غایب: حضور افراد صغیر (زیر سن قانونی) یا افراد محجور (مانند فرد دچار بیماری روانی تحت قیومیت) در میان مالکان مشاع، روند عادی تفکیک یا تقسیم توافقی را دشوار می‌کند. طبق قانون، در چنین مواردی هرگونه تقسیم یا فروش ملک مشاع منوط به اجازه دادستان یا رأی دادگاه است تا حقوق فرد محجور حفظ شود. همچنین اگر یکی از شرکا به‌کلی غایب باشد و نتوان رضایت یا عدم رضایت او را کسب کرد، عملاً توافق همه شرکا منتفی است و چاره‌ای جز طرح دعوای حقوقی از سوی سایرین وجود ندارد.
- سوء‌استفاده یکی از شرکا از ملک مشاع: گاهی یکی از مالکان مشاع، بدون رضایت دیگران، از تمام ملک استفاده می‌کند یا مانع بهره‌برداری سایرین می‌شود. در چنین وضعی شرکای متضرر می‌توانند دعوای خلع ید شریک متصرف یا مطالبه سهم‌المنافع (اجرت‌المثل ایام تصرف) را مطرح کنند. البته این موارد جزو دعاوی ملکی مرتبط با املاک مشاع است ولی مستقیماً به فرآیند تفکیک و افراز مربوط نیست. با این حال، وجود چنین اختلافاتی معمولاً انگیزه شرکا برای پایان دادن به وضعیت مشاع را تشدید می‌کند.
- فروش سهم مشاع یا مال مشاع بدون اجازه دیگران: فروش مال مشاع بدون رضایت سایر شرکا یکی از منشأهای اصلی اختلاف است. از نظر حقوقی، هر شریک فقط می‌تواند سهم مشاع خود را بفروشد؛ فروش کل ملک مشاع یا سهم سایرین بدون اذن آنها مصداق معامله فضولی است و دیگر شرکا حق ابطال چنین معامله‌ای را خواهند داشت. حتی قانونگذار برای کسی که سهم شرکای خود را بدون اجازه آنان بفروشد، مجازات کیفری در نظر گرفته و این عمل می‌تواند جرم فروش مال غیر تلقی شود. بنابراین هیچ شریکی نمی‌تواند دیگری را دور بزند و یک‌جانبه ملک مشترک را بفروشد. از سوی دیگر، فروش سهم مشاع هر شریک به فرد ثالث ممکن است باعث ورود غریبه به جمع مالکین شود. قانون مدنی در مواردی به شریک باقیمانده حق شُفعه داده است تا بتوانند سهم فروخته‌شده را تملک کنند و از ورود شخص جدید جلوگیری نمایند. حق شفعه زمانی برقرار می‌شود که تعداد شرکا دو نفر بوده و مال غیرمنقول قابل تقسیم نباشد. در چنین شرایطی اگر یکی از دو شریک سهم خود را به غیر منتقل کند، شریک دیگر می‌تواند با پرداخت همان مبلغ به خریدار، سهم فروخته‌شده را تصاحب کند.
به طور خلاصه، اختلافات شرکا در ملک مشاع می‌تواند از عدم توافق در تقسیم تا فروش‌های خارج از چارچوب قانونی را شامل شود. هر یک از این موارد راهکار حقوقی خاص خود را دارد. برای پیشگیری از چنین مشکلاتی، بهترین راه این است که شرکا در اولین فرصت نسبت به تعیین تکلیف ملک (از طریق تفکیک، افراز یا فروش) اقدام نمایند و وضعیت مالکیت را شفاف کنند.
اهمیت حضور وکیل در حل‌وفصل مشکلات املاک مشاعی
رسیدگی به دعاوی مربوط به املاک مشاع و انجام رویه‌های تفکیک، افراز یا فروش ملک مشاع، از پیچیدگی‌های خاصی برخوردار است. قوانین ثبتی، مقررات آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، قانون افراز و فروش اموال مشاع، قانون اجرای احکام مدنی و آیین‌نامه‌های اجرایی و همچنین حقوق تمامی شرکا باید به دقت رعایت شود. بنابراین همراه داشتن یک وکیل متخصص دعاوی ملکی می‌تواند نقش بسزایی در سرعت و موفقیت‌آمیز بودن این فرایند داشته باشد. مهم‌ترین دلایل نیاز به وکیل در مسائل املاک مشاع عبارت‌اند از:
- تسلط به قوانین و تشریفات اداری/قضایی: یک وکیل مجرب با مواد قانونی مرتبط (مثل قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷)و آیین‌نامه‌های ثبتی آشنایی کامل دارد و می‌داند درخواست افراز را باید به کدام مرجع تسلیم کرد، مهلت اعتراض به تصمیم اداره ثبت چند روز است، شرایط برگزاری مزایده و تشریفات الزامی آن چیست و ... . این دانش تخصصی باعث می‌شود کارها از ابتدا درست و در چارچوب قانون پیش برود و از اتلاف وقت جلوگیری شود و مهمتر آنکه مانع ابطال بعدی آن شود.
- پیگیری حقوقی مؤثر در صورت اختلاف: چنانچه بین شرکا اختلاف نظر باشد و کار به دادگاه بکشد، حضور وکیل در تنظیم دادخواست افراز یا دستور فروش و دفاع از حقوق موکل در جلسات رسیدگی بسیار حائز اهمیت است. وکیل می‌تواند استدلال‌های محکمه‌پسندی برای قابل افراز نبودن ملک یا ضرورت فروش ارائه کند و اعتراض‌های طرف مقابل را به شکل قانونی پاسخ دهد. بر اساس تجربه، پیچیدگی این نوع پرونده‌ها به حدی است که عموماً نیاز به انتخاب یک وکیل حقوقی مجرب جهت گره‌گشایی و پیگیری پرونده می‌باشد.
- انجام امور به نمایندگی از شرکا: وکیل می‌تواند بسیاری از امور اداری و قضایی را بدون حضور دائمی موکلین انجام دهد. برای مثال، تمامی شرکای یک ملک مشاع می‌توانند توافق کنند یک وکیل بگیرند تا از جانبشان کارهای مربوط به تفکیک یا افراز ملک را پیگیری کند. حتی فروش سهم مشاع موکل پس از تفکیک توسط وکیل امکان‌پذیر است. این امر به خصوص برای شرکایی که وقت یا آشنایی کافی با ادارات و دادگاه‌ها ندارند یک مزیت بزرگ محسوب می‌شود.
- حفظ حقوق و منافع موکلین: یک وکیل متعهد مراقب است هیچ حق و سهمی از موکلش تضییع نشود. مثلاً درمرحله کارشناسی افراز یا قیمت‌گذاری مزایده، وکیل می‌تواند به ارزیابی ناعادلانه اعتراض کرده و خواستار تجدیدنظر شود. یا اگر یکی از شرکا برخلاف قانون ملک را تصرف کرده، وکیل در اقدامی موازی با پرونده افراز، دادخواست خلع ید و مطالبه اجرت‌المثل را نیز طرح می‌کند تا موکل به حق خود برسد. در واقع وکیل با نگرش جامع، همه جوانب پرونده‌های مشاعی را می‌سنجد و اقدامات لازم برای حراست از منافع موکلین انجام می‌دهد.
جمع‌بندی: دعواهای مربوط به املاک مشاع در تهران و سایر نقاط کشور بسیار شایع‌اند؛ چه بسا ملکی بر اثر ارث به چند نفر رسیده یا شرکایی بعد از خرید ملک به اختلاف خورده‌اند. در این شرایط آشنایی با تفاوت تفکیک و افراز و طی مراحل قانونی درست برای تقسیم یا فروش ملک، شما را از بسیاری دردسرها نجات می‌دهد. حتماً قبل از هر اقدام، با یک وکیل مجرب در حوزه دعاوی ملکی مشاعی مشورت کنید تا بهترین راهکار (تفکیک، افراز یا دستور فروش) را متناسب با شرایط ملک و شرکا انتخاب نمایید. وکیل خوب می‌تواند ضمن تسریع روند کار، از حقوق شما در برابر سوءاستفاده‌های احتمالی محافظت کند و در نهایت کمک نماید تا به شکل قانونی و منصفانه از وضعیت مشاعی رها شوید.